UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt

a) Tiivistelmä

SFDR-luokittelu*: artikla 8, rahasto edistää kestävyystekijöitä

Rahasto hallinnoi ja kehittää kiinteistökohteita, joten rahasto pystyy vaikuttamaan ympäristön huomioon ottaviin rakennusratkaisuihin ja kiinteistöjen käyttöön ja ylläpitoon kiinteistön elinkaaren aikana. Huomiota kiinnitetään mm. kiinteistöjen energiatehokkuuteen, uusiutuvan energian käyttöön ja materiaalivalintoihin sekä kiinteistöjen käyttäjien toiminnan kestävyyteen. Lisäksi rahasto edellyttää hyvän hallintotavan noudattamista (YK:n Global Compact).

Rahaston edistämiä ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia ovat mm. ilmastonmuutoksen hillintä ja siihen sopeutuminen. Rahasto edistää kestävyystekijöitä osana sijoitustoimintaa sisällyttämällä sijoitusanalyysiin tietoa ympäristöön, yhteiskuntaan ja hyvään hallintoon liittyvistä kestävyystekijöistä sekä pääasiallisista haitallisista vaikutuksista, sekä hallinnoimalla sijoituskohteitaan vastuullisuusnäkökulmat huomioiden. Rahasto pyrkii edistämään kestävyystekijöitä sijoituskohteissaan sijoituksen aikana kiinteistöjen aktiivisen hallinnoinnin keinoin.

Rahasto seuraa sijoituskohteidensa vastuullisuuden kehitystä kiinteistökohtaisten ja portfoliotason kestävyysindikaattorien avulla. Indikaattoreina käytetään useita kiinteistöalalle tyypillisiä energiatehokkuuden, energian- ja vedenkulutuksen mittareita. Tiedot kestävyysindikaattorien seurantaa ja raportointia varten kerätään suoraan rahaston kiinteistökohteista.

Rahaston vastuullisuudesta, kestävyystekijöistä ja kestävyysriskeistä raportoidaan rahastokohtaisilla raporteilla. Rahastolla ei ole vertailuindeksiä.

*EU:n asetuksen 2019/2088 kestävyyteen liittyvien tietojen antamisesta rahoituspalvelusektorilla (SFDR) mukaisesti United Bankersin rahastot on luokiteltu kolmeen luokkaan kestävyystekijöiden huomioon ottamisen suhteen: Artiklan 6 mukaiset tavalliset rahastot ottavat toiminnassaan huomioon kestävyysriskit, Artiklan 8 mukaiset rahastot edistävät kestävyystekijöitä muiden ominaisuuksien ohella. Lisäksi osa näistä rahastoista on sitoutunut tekemään osan sijoituksistaan kestäviin sijoituskohteisiin. Artiklan 9 mukaisten rahastojen tavoitteena on kestävien sijoituksien tekeminen.

b) Ei kestävää sijoitustavoitetta

Tämä rahoitustuote edistää ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia, mutta sen tavoitteena ei ole kestävien sijoitusten tekeminen.

c) Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvät rahoitustuotteen ominaisuudet

Rahaston edistämiä ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia ovat ilmastonmuutoksen hillintä ja ilmastonmuutokseen sopeutuminen. Rahasto sijoittaa kiinteistöihin sekä kehittää ja ylläpitää omistamiaan kiinteistöjä. Rahasto osallistuu kiinteistökohteiden kehittämiseen ja hallinnointiin, joten rahasto pystyy vaikuttamaan ympäristön huomioon ottaviin rakennusratkaisuihin ja kiinteistöjen käyttöön ja ylläpitoon kiinteistön elinkaaren aikana. Huomiota kiinnitetään mm. kiinteistöjen energiatehokkuuteen, uusiutuvan energian käyttöön ja materiaalivalintoihin sekä kiinteistöjen käyttäjien toiminnan kestävyyteen. Lisäksi rahasto edellyttää hyvän hallintotavan noudattamista.

d) Sijoitusstrategia

Rahasto sijoittaa varansa pääasiassa pohjoismaisiin kiinteistöihin ja kiinteistöarvopapereihin. Rahaston tavoitteena on sijoittaa mahdollisimman laajasti pohjoismaisiin liikekiinteistöihin. Rahaston sijoituskohteita ovat esimerkiksi ruokakaupat, logistiikkakiinteistöt, julkishallinnon kiinteistöt sekä toimistot. Sijoitustoiminnan tavoitteena on saavuttaa pohjoismaisten kiinteistömarkkinoiden mukainen tuotto ja kasvattaa rahasto-osuuden arvoa pitkällä aikavälillä. 

Osana sijoitusstrategiaansa rahasto edistää kestävyystekijöitä sisällyttämällä sijoitusanalyysiin tietoa ympäristöön, yhteiskuntaan ja hyvään hallintoon liittyvistä kestävyystekijöistä sekä pääasiallisista haitallisista vaikutuksista, sekä hallinnoimalla sijoituskohteitaan vastuullisuusnäkökulmat huomioiden. Rahasto pyrkii edistämään kestävyystekijöitä sijoituskohteissaan sijoituksen aikana kiinteistöjen aktiivisen hallinnoinnin keinoin. Rahasto tekee sijoitusanalyysiin integroidun tiedon perusteella valintaa ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien edistämiseksi ja pyrkii sijoittamaan kohteisiin, joiden ympäristöllinen ja sosiaalinen performanssi on hyvällä tasolla relevantteihin verrokkeihin nähden, tai kohteisiin, joissa nähdään potentiaalia parantaa ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia ja luoda siten aktiivisella kestävyystekijöitä painottavalla omistajuudella lisäarvoa (esimerkiksi energiatehokkuuden parantaminen) sijoituksen aikana.

Sijoituskohteiden hyvää hallintotapaa arvioidaan United Bankersin vastuullisen sijoittamisen periaatteiden mukaisesti. OECD:n monikansallisille yrityksille annettujen toimintaohjeiden, YK:n yritystoimintaa ja ihmisoikeuksia koskevien periaatteiden sekä molempien alle kuuluvin konventioiden ja julistusten mukaisuus analysoidaan osana due diligence -prosessia ennen sijoituspäätöstä.  Normienmukaisuutta seurataan sijoituksen aikana ja siitä raportoidaan rahaston säännöllisen raportoinnin yhteydessä. Analyysi, seuranta ja raportointi perustuu kiinteistökohteiden analyysiin ennen sijoitusta ja kiinteistöiltä kerättyihin seurantatietoihin sijoituksen aikana. Rahasto ei sijoita kohteisiin, jotka rikkovat yllä mainittuja normeja ja konventioita. Mikäli sijoitusaikana tapahtuu normirikkomus, rahasto pyrkii vaikuttamaan kohteeseen tilanteen korjaamiseksi kohtuullisen ajan kuluessa. Tilanteen korjaaminen kohtuullisessa ajassa ei ole mahdollista, sijoituksesta luovutaan. Rahasto ei sijoita kohteisiin, jotka ovat United Bankersin poissulkulistalla. Poissulkulista on saatavilla sivulla: Vastuullinen sijoittaminen.

Lisää sijoitusstrategiasta: UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt

e) Sijoitusten osuus

Rahaston sijoitukset edistävät ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia. Rahasto ei ole sitoutunut tekemään kestäviä sijoituksia. 

f) Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien seuranta

Rahaston edistämien ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien edistämisen seurantaan käytettäviä kestävyysindikaattoreita ovat kiinteistöjen energiankulutus, kiinteistöjen energiatehokkuus, uusiutuvan energian käyttö, energian hiilijalanjälki ja hiili-intensiteetti. Näiden lisäksi voidaan käyttää muita kiinteistöalalle tyypillisiä kestävyysindikaattoreita, jotka sopivat kuvaamaan kiinteistösalkun ominaisuuksia. 

Lisäksi rahaston portfolion vastuullisuuden hallinnointiin liittyviä menetelmiä ja portfolion vastuullisuuteen liittyvien keskeisten indikaattorien performanssia arvioidaan ja vertaillaan muihin rahastoihin vuosittain kansainvälisessä kiinteistöalan GRESB Real Estate Assessment -vastuullisuusvertailussa. Rahaston GRESB-vertailussa saavuttaman yleisarvosanan perusteella rahaston vastuullisuutta voidaan verrata GRESBin tarjoamiin kansainvälisiin kiinteistöalan verrokkeihin. Lisätietoja arvioinnista ja vertailusta: https://www.gresb.com/nl-en/real-estate-assessment/.

United Bankers seuraa rahaston vastuullisuusindikaattoreita. Rahaston salkunhoito ja ESG-asiantuntijat sekä United Bankersin Vastuullisuuden ohjausryhmä seuraavat rahaston kestävyysindikaattorien kehitystä säännöllisesti. Lisäksi rahaston kestävyysriskejä ja niiden kehitystä ja muutoksia seurataan United Bankersin kestävyysriskien hallintaan liittyvien ohjeiden mukaisesti. United Bankers raportoi rahaston kestävyysindikaattorien ja kestävyysriskien kehityksestä julkisesti vuosittain rahastokohtaisilla julkisilla raporteilla. 

g) Menetelmät

Rahaston edistämien ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien edistämistä mitataan seuraamalla rahaston kestävyysindikaattorien kehitystä. Seurantaan käytettävät kestävyysindikaattorit ovat kiinteistöjen energiankulutus, kiinteistöjen energiatehokkuus, uusiutuvan energian käyttö, energian hiilijalanjälki ja hiili-intensiteetti. Näiden lisäksi voidaan käyttää muita kiinteistöalalle tyypillisiä kestävyysindikaattoreita, jotka sopivat kuvaamaan kiinteistösalkun ominaisuuksia.

Kestävyysindikaattorit perustuvat kiinteistöiltä kerättyihin tietoihin (mm. energiankulutustiedot) ja niiden pohjalta parhaiden kansainvälisten käytäntöjen mukaan laadittuihin laskelmiin. Kulutustiedot kerätään kiinteistöiltä vuosittain ja kulutustiedot lasketaan ja raportoidaan kaikkien kiinteistöjen osalta rahaston omistusosuuden mukaisesti. Rahaston kestävyysindikaattoreihin liittyviä menetelmiä ja käytäntöjä pyritään kehittämään jatkuvasti ja käytetyt laskentaperiaatteet sekä raportoinnin datakattavuus kerrotaan rahaston raporteilla kunkin raportoidun indikaattorin yhteydessä. Esimerkiksi rahastojen hiilidioksidipäästöjen laskenta perustuu Greenhouse Gas -protokollan Corporate Standardin mukaiseen metodologiaan. Scope 2 ja Scope 3 -päästöt on laskettu kertomalla raportoidut energiankulutusluvut sijaintiin perustuvilla keskimääräisillä päästökertoimilla. Kasvihuonekaasupäästöt on laskettu sähkön ja kaukolämmön osalta käyttäen absoluuttisia kulutustietoja. Kiinteistöissä kulutetun energian lähteet on laskettu Energiaviraston ylläpitämän kansallisen sähkön jäännösjakauman mukaan. Kaukolämpö on laskettu Energiateollisuuden kaukolämpötilaston mukaan. 

Kansainvälisen kiinteistöalan GRESB Real Estate Assessment -vastuullisuusvertailun menetelmistä saa lisätietoja osoitteesta: https://www.gresb.com/nl-en/real-estate-assessment/.

h) Tietolähteet ja tietojen käsittely

Ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien tietojen analyysi, seuranta ja raportointi perustuu ensisijaisesti sijoituskohteista kerättyihin tietoihin. Näiden lisäksi käytetään kiinteistöalan asiantuntijoiden laatimia kohde- tai salkkukohtaisia selvityksiä. Näiden lisäksi voidaan käyttää kansainvälisten vastuullisuustietokantojen (Sustainalytics ja Morningstar) tai muiden tietokantojen ja tilastojen tietoja, sekä Carbon Disclosure Project -aloitteen julkaisemia tietoja hiilipäästöistä ja ilmastotavoitteista sekä muita United Bankersin laadukkaina pitämiä tietolähteitä. 

Tietojen laadun varmistamiseksi pyritään käyttämään globaaleja hyvämaineisia vastuullisuustietokantoja ja analyysimenetelmiä, sekä hyvämaineisia korkean ammattitaidon omaavia kiinteistöalan asiantuntijoita. United Bankers pyrkii varmistamaan, että sen käyttämillä tiedon tarjoajilla on käytössään tarkat ja määrämuotoiset prosessit tiedon laadun varmistamiseksi ja virheellisten tietojen korjaamiseksi. Uusia tietopaketteja ja palveluntarjoajia valitessaan United Bankers tekee tarkan vertailun ja analyysin eri tarjoajien tiedon laadukkuudesta, kattavuudesta, metodologiasta ja luotettavuudesta. Tyypillisesti monet eri toimijat keräävät ja tuottavat ESG-tietoja rahaston kiinteistökohteista ja United Bankers pyrkii varmistamaan tietojen laatua edellyttämällä yhtenäisiä kansainvälisiä menetelmiä eri palveluntarjoajilta. United Bankers voi tarvittaessa pyrkiä varmistamaan tietojen laatua ja oikeellisuutta myös ristiin tarkastelemalla tietoja eri tietolähteiden välillä.

Tiedot käsitellään huolellisesti United Bankersin sekä ESG-palveluntarjoajien tietojärjestelmissä. Tietojen käsittelyssä pyritään varmistamaan, että käytetyt tiedot näkyvät oikeellisesti rahaston raportoinnissa ristiin tarkastelemalla raportoitavia ja tietolähteiden sisältämiä tietoja. On mahdollista, että kaikista rahaston sijoituskohteista ei saada kerättyä kaikkia tarpeellisia tietoja (esim. tiedot energian kulutuksesta), jolloin raportoinnissa ja analyyseissa joko jätetään kyseisten kohteiden tiedot pois, jolloin raportoinnin ja analyysin datakattavuus on suppeampi, tai hyödynnetään kansainvälisten hyvien käytäntöjen mukaisia arvioita vastaavista kohteista. Valinta tehdään sen mukaan minkä tyyppisestä kestävyysindikaattorista on kyse. Pääsääntöisesti kiinteistöjen kulutustietoja ei raportoida arvioiden perusteella. Raportoinnissa pyritään tuomaan läpinäkyvästi esille se datakattavuus ja datalähteet, joille raportointi, seuranta ja analyysit perustuvat.

Arvioitavien tietojen osuus riippuu kestävyysindikaattorista ja tutkittavasta kestävyystekijästä, eikä ole mahdollista yksiselitteisesti määritellä arvioidun tiedon osuutta kaikesta kestävyystiedosta kokonaisuudessaan. Niissä tapauksissa, kun raportoitua tietoa on olemassa, käytetään ensisijaisesti raportoitua tietoa. Mikäli raportoitua tietoa ei ole saatavilla, voidaan käyttää ESG-palveluntarjoajan laatimiin arvioihin perustuvaa tietoa. 

i) Menetelmiä ja tietoja koskevat rajoitukset

Kestävyyteen liittyviä tietoja ei ole vielä toistaiseksi täysin standardoitu ja kaikki sijoituskohteet eivät raportoi tietoja laajasti. Tämä tuo osaltaan haasteita sijoituskohteiden vertailtavuuteen. Eri palveluntarjoajilla voi olla erilaisia menetelmiä tiedon koostamiseen, arviointiin ja analysointiin. Tämän vuoksi United Bankers on tutustunut tarkasti palveluntarjoajien metodologioihin, ja varmistanut niiden soveltuvuuden rahaston käyttötarkoituksiin.

On mahdollista, että rahasto onnistuu keräämään vain rajallisesti vastuullisuustietoja joistain sijoituskohteista. Tällaisissa tapauksissa sijoituksen ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien edistämistä on mahdollista arvioida vain saatavilla olevien tietojen perusteella, tai hyödyntäen kansainvälisten hyvien käytäntöjen mukaisia arvioita vastaavista kohteista. Koska kohteista kerätyt tiedot perustuvat pääosin yhtiöiden raportointiin ja kuvaavat siten mennyttä aikaa, ne eivät välttämättä heijasta sijoitusten tulevaa ESG-suorituskykyä tai tulevia ESG-riskejä. Sekä datan kattavuus että ajankohtaisuus voivat vaikuttaa analyysiin ja raportointiin. 

Rahaston raportoinnissa pyritään tuomaan esille relevanttien indikaattorien aikasarjat, jolloin kestävyysindikaattorien kehitystä ja kestävyystekijöiden edistämistä on mahdollista seurata yli ajan ja näin seurata tavoiteltujen ominaisuuksien toteutumista myös pidemmällä aikavälillä. Raportoinnissa pyritään tuomaan läpinäkyvästi esille se datakattavuus ja tiedot, joille raportointi ja seuranta perustuu. Tietolähteiden rajoituksia lieventääksemme varmistamme, että tietojen tarjoajiin sovelletaan asianmukaisen huolellisuuden toimenpiteitä ja tietojen laatua seurataan ja käytettyjä tietolähteitä pyritään valitsemaan ja kehittämään United Bankersin toimesta.

j) Asianmukainen huolellisuus

Rahaston sijoituskohteiden osalta noudatetaan asianmukaista huolellisuutta ja arvioidaan jokainen sijoituskohde huolellisesti ennen sijoituspäätöksen tekemistä (ns. due diligence). Tässä yhteydessä selvitetään huolellisesti mahdolliseen sijoituskohteeseen liittyvät riskit ja mahdollisuudet myös kestävyystekijöiden ja kestävyysriskien näkökulmasta. Vastuullisuuteen liittyen due diligencen aikana selvitetään tyypillisesti sijoituksen sopivuus United Bankersin vastuullisen sijoittamisen periaatteisiin sekä rahaston sijoitusstrategiaan ja tavoitteisiin, kestävyysriskit, pääasialliset haitalliset vaikutukset, sijoituksen ominaisuudet ilmastonäkökulmasta, EU:n luokitusjärjestelmän mukaisuus, hyvän hallintotavan noudattaminen ja kansainvälisten normien mukaisuus. Selvityksessä ja sen dokumentoinnissa noudatetaan United Bankersin sisäisiä ohjeita due diligencen suorittamisesta.  

k) Vaikuttamispolitiikat

Rahasto pyrkii vaikuttamaan sijoituskohteisiin aktiivisena omistajana mm. vaikuttamalla kiinteistön käyttöön ja ylläpitoon liittyviin ratkaisuihin kiinteistön elinkaaren aikana. Rahasto noudattaa United Bankersin Omistajaohjauksen periaatteita, joissa huomioidaan vastuullisuusnäkökulmat. Nämä periaatteet sekä niihin liittyvä raportointi on julkaistu United Bankersin verkkosivuilla: Vastuullisuus.

Lisäksi rahasto on mukana United Bankersin yleisissä yhteisvaikuttamistoimissa sikäli, kun ne liittyvät rahaston toimialaan. Näihin lukeutuu mm. Carbon Disclosure Project (CDP) -kampanja, jossa United Bankers osallistuu sijoituskohteille lähetettäviin sijoittajakirjeisiin, joissa kannustetaan yrityksiä läpinäkyvämpään raportointiin ilmasto- ja ympäristöasioissa sekä asettamaan toiminnalleen SBTi-aloitteen mukaiset tieteeseen perustuvat ilmastotavoitteet. 

Vaikuttamistoimista raportoidaan rahastokohtaisesti vuosittain osana rahaston säännöllistä vastuullisuusraportointia. Lisäksi vaikuttamistoimista raportoidaan vuosittain osana United Bankersin omistajaohjauksen periaatteiden toteutumista koskevaa raportointia.

Lisätietoja vaikuttamispolitiikoista ja vaikuttamistoimista: Vastuullinen sijoittaminen.

l) Nimetty vertailuarvo

Tälle rahastolle ei ole nimetty virallista vertailuindeksiä